40年成就世界一线城市,深圳写字楼需求加速激活

时间:2019-07-09 来源: 专栏
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在全球一线城市成就40年,深圳办事处需求加速激活

独家专访

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40

在风雨中,深圳已经从美丽的小宇镇变为现代化的国际城市,“创新之城”和奇迹之城。 2018年,GaWC首次推出了世界一线城市的行列。这个世界级的城市和香港不仅具有地理优势,而且具有超强的实力和发展高度,并将与香港合作,成为“全球经济新增长极”的核心引擎。

深圳令人眼花缭乱的增长轨迹反映了深圳坚实的物质基础。在《粤港澳大湾区发展规划纲要》,深圳被赋予了“区域发展的核心引擎”的重要地位,体现了深圳的综合实力和决定性作用。在40年前的城市建设之初,可能没有多少人能够预见到深圳这样一个广阔的未来。

世界级的湾区将不可避免地与具有国际竞争力的房地产市场相匹敌。未来40年深圳的经济和写字楼将如何发展?深圳的机会在哪里? Savills深圳有限公司副总经理吴锐最近接受了深圳主要媒体的采访,以解读深圳写字楼市场的未来发展前景。

把握湾区时代的方向

深圳办事处供应首先被提高然后被压制

吴锐说,根据大湾区的发展背景,从中长期来看,深圳未来五年的房地产实际供应量将“打折”;南山区是主要的供应供应商,前海子市场贡献最大; 5年后,深圳核心商务区写字楼市场新增供应量将大打折扣。

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在初步计算总建筑面积时,从2019年到2023年,该市预计将有430万新增供应。但是,通过进一步分割供应,土地转让合同仅限于用于自用的区域,预计土地招标总部将被转用。新市场准入的实际有效供应面积约为330万。

未来五年,南山前海,后海和深圳湾超级总部基地将成为深圳甲级写字楼的主要供应区,其中2021年将是前海的供应高峰期。此后,深圳核心商圈的写字楼供应量将逐步减少,特别是福田中央商务区的新增供应将变得稀缺。

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新增实际有效供给数据的比较表明,由于深圳有发展总部经济和一定程度的总部自用区,预计实际进入市场的办公用房面积将达到25%。新供应总量。关于。

办公楼市场需求方面加速激活

高质量的环境促进了办公需求的扩展

件。优质的商业环境保留了企业,成熟的城市支持吸引和留住人才。这两者相辅相成,构成了公司发展壮大的基础。根据普华永道的最新报告《2018中国城市营商环境质量报告》,深圳的商业环境质量指数在全国排名第一,这与深圳建设服务型政府密不可分。

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PricewaterhouseCoopers《2018中国城市营商环境质量报告》,城市统计局数据

通过比较第三产业和GDP的比例作为城市的横向比较,可以看出深圳第三产业仍有很大的增长空间。第三产业的增长一直是甲级写字楼需求预测的重要指标。在办公楼的情况下,这是一个积极的期望。此外,PCT国际专利申请数量,注册民营企业数量和深圳年均人口增长率均为其他一线城市,表明深圳是一个继续保持增长活力的城市。

良好的增长不仅推动了当地企业的快速发展,也吸引了外国巨头来此定居。这种情况在深圳并不罕见。

强烈的局部内源性能力

本地公司正在积累,办公室需求在几何上增长

大江是一家全年占据无人机市场绝对优势的科技企业,是当地企业推动甲级写字楼需求的缩影。从2006年该市小阁楼的车间,到今天后海中区的办公楼,租了半个办公楼,然后再投资16亿建设了仙东企业总部大楼,大江不断扩张的空间需求变得更加明显。

深圳对甲级写字楼的需求不仅依赖于传统的金融和专业服务业。本地技术及相关产业链的发展为该地区带来了“虹吸效应”,有效地改善了整体租户组合的多样性,使市场更具有良好的抗周期风险能力。目前,深圳正密切关注粤港澳国家创新型城市的历史机遇,深圳产业的未来也不会就此止步。由此产生的办公需求也值得期待。

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外国领导人经常定居

外国公司雄心勃勃,对优质建筑的需求强劲

2017年,恒大总部连同其核心房地产和金融业务搬迁至深圳,并在后海中心区和阿里中心租用了20层后中心的办公空间,以获得建筑权。同年12月,恒大重视了深圳湾超级总部基地的情节,该基地计划用作总部办公室。恒大的举动表明,它对深圳的未来发展持乐观态度,也是深圳优质商业环境的结果。

新闻)。 OPPO之后,VIVO分别获得了华润大厦和方方中心。多层楼。外国公司的行为无疑给深圳写字楼市场增添了很多信心。湾区时代的开放进一步增强了深圳的战略地位。我们预计,在深圳定居的外国公司将成为深圳办公需求的重要力量。

深圳留住人才和人才的决心很强烈

高素质人口构建办公需求的基石

“这是深圳人”。公开的结算政策促使深圳人口继续扩大。 2018年,人口增加498,300人,位居珠江三角洲九个城市之首。

大学扩招和人才引进计划促进了人口结构升级。 2018年,它接收了108,000名新毕业生,同比增长7%,连续五年创历史新高。同年,深圳新增21,000名学生,超过12万人。 2017年,增长率为74.2%。返回者的趋势变得更加强烈。以北京大学毕业生为例,深圳已成为吸引北大毕业生的第二大城市。

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保留多层次人才是吸引企业的宝贵资源。在当前的产业升级和发展时期,深圳已大规模开放第二次住房改革。公共租赁住房,住房类住房,人才住房和市场商品住房共同形成新的住房供应。主力。其中,公共租赁住房,住房类住房和人才住房占未来新增供应量的60%,而商品房市场供应量仅占40%。深圳的住房供应体系已经覆盖了所有社会群体,为实现自置居所奠定了重要基础,为深圳未来的经济发展和产业结构的长期优化注入了强有力的代理。

供求见未来

深圳的行业增长正在改善

深圳产业的内部增长和外部增长基本面仍在改善,第三产业比例与其他一线城市相比有一定的空间。深圳第三产业增加值将保持较快增长。结合历史数据,罗湖,福田,南山三大商业区第三产业增加值从2008年的2596亿元增加到2018年的879亿元,年均增长率接近14%。在湾区发展的背景下,我们预计第三产业的附加值将保持8%-10%的稳定增长。深圳市政府将在短期内增加办公楼的供应,为经济的升级和发展提供充足的优质产业空间,这无疑是一个长远的愿景。

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第三产业的发展程度与甲级写字楼的需求呈正相关关系。虽然深圳的甲级写字楼市场最近受到一些金融公司撤退的影响,但却引发了短期的冲击。然而,结合深圳历史数据的优异表现和长期湾区的成熟效益,城市工业发展停滞不前将推动长期需求。

根据深圳第三产业发展的历史趋势,预计未来五年甲级写字楼的吸纳量分别为55.2万平方米,613,000平方米,681,000平方米,756,000平方米和83.9万平方米。在短期内,供过于求将导致空置率承受压力,但在2021年之后及之后,吸收将开始超过供应。届时,空置率预计将逐年下降至9%,供需稳定,甲级写字楼价值将迎来新一轮。动能。

掘金国内市场的机构资金

深圳办公楼已成为新的热点

在整个国家大宗交易市场中,由于2018年的国家金融监管和市场调整,过去几年活跃的国内资金力量开始急剧萎缩。机构,特别是外资机构,再次呈现出积极的趋势,并在全国主要的一线城市购买了大型物业。优化其现有资产组合。尽管存在贸易战等国内不确定因素,但主要外国投资者普遍对中国抱有长期乐观看法,并积极进行高质量房地产的收购,目前国内资本受融资渠道收紧和融资成本上升的影响。压力,外资获得足够的竞争优势,抓住收购机会。

自2019年大湾区规划公布以来,机构投资者更加关注湾区的门户城市,占据新高地的深圳具有战略意义。在2019年初,该财团以66亿元人民币的代价完成了对中心城购物中心的收购,向市场发出了提振信号。与此同时,深圳的保险房地产投资仍有很大空间。深圳写字楼市场一直与北京和上海市场截然不同。深圳写字楼价值的增长以及湾区门户城市的战略地位已成为外商投资和保险的关键考虑因素。

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深圳写字楼的供应节奏和当前的短期需求震荡使得市场突出了很多优质的投资机会。一些过去市场“永远非销售”也开始咨询,这种短期整合将为该机构深圳资产配置提供了难得的窗口。在正确的时间布局中分享大湾区和深圳未来的发展红利,这已成为越来越多的机构关注深圳写字楼市场的主要原因。深圳写字楼市场正成为新的热点。 ■

有关该报告的更多详情,以及深圳办事处的投资建议,请联系:

吴锐

第一太平戴维斯深圳

副总经理

电话:+86 138 1792 1779

电子邮件:ray.wu

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